Sublocazione per affitti brevi: come si paga la tassa e perché la cedolare secca può costare cara

Chi subloca per affitti brevi da privato può usare la cedolare secca, perché il regime delle locazioni brevi comprende anche la sublocazione. Ma la cedolare si paga sull'incasso lordo, senza scalare l'affitto che versi al proprietario: su una sublocazione con 1.000 € di margine al mese puoi pagare 630 € di tasse al 21%, 780 € al 26%. È il motivo per cui chi fa rent to rent sul serio, dopo i primi appartamenti, passa quasi sempre a una forma d'impresa.

Le regole in tre righe

• Il regime. L'art. 4 del decreto legge 50/2017 definisce locazioni brevi i contratti fino a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall'attività d'impresa, anche in sublocazione. Per questi si può scegliere la cedolare secca.
• Le aliquote. Cedolare al 21% su un immobile, al 26% sugli altri immobili destinati ad affitto breve.
• La soglia d'impresa. Dal 2026, oltre due appartamenti destinati a locazione breve nello stesso anno, l'attività si presume d'impresa (prima la soglia era più di quattro). Sopra la soglia, di regola, servono partita IVA e la contabilità di un'attività.

Le norme fiscali cambiano quasi ogni legge di bilancio: queste sono le regole in vigore nel novembre 2026, e la verifica sul tuo caso spetta al commercialista.

Il problema: la cedolare non vede l'affitto che paghi

Nella gestione per conto terzi il proprietario paga la cedolare sul suo canone, e il gestore paga le tasse sul suo compenso. Nella sublocazione invece sei tu a incassare tutto dagli ospiti, e paghi tu un affitto fisso al proprietario. La cedolare secca è un'imposta sostitutiva sul canone incassato: non ti fa dedurre niente, nemmeno l'affitto.

Prendiamo l'esempio che uso in Subaffitto affitti brevi: quando conviene: affitto 2.000 €, incassi 3.000 € al mese.

E non abbiamo ancora tolto pulizie non pagate dagli ospiti, utenze, arredo, commissioni dei portali. Con margini così, un mese vuoto ti manda in perdita per tutto il trimestre.

L'alternativa: tassare il margine, non l'incasso

Senza cedolare, da privato, il reddito da sublocazione rientra tra i redditi diversi e si tassa sulla differenza tra quanto incassi e le spese inerenti, affitto compreso, con le aliquote IRPEF ordinarie. Con un'impresa (ditta individuale o società) le tasse si pagano sull'utile, dopo affitto, pulizie, arredi ammortizzati e commissioni.

Quale delle tre strade convenga dipende dal tuo reddito, dal numero di appartamenti e dal regime che puoi scegliere: è un calcolo da fare con il commercialista prima di firmare il primo contratto, non a fine anno. Il ragionamento completo su forfettario e ordinario è in Property manager: forfettario o ordinario?.

Prima delle tasse: il contratto

Per un'abitazione, la sublocazione totale richiede il consenso del proprietario (legge 392/1978, art. 2). Deve essere scritto nel contratto, con l'uso per affitti brevi dichiarato, insieme a una clausola d'uscita se il mercato gira. Poi serve il CIN dell'immobile, da esporre e indicare negli annunci: cosa comporta per chi gestisce lo spiego in CIN affitti brevi: cosa deve fare il property manager.

Sublocazione o mandato di gestione?

La sublocazione rende di più per appartamento, ma ti chiede capitale (cauzione, arredo, affitti anticipati), ti espone al canone anche a calendario vuoto e, da privato, ti fa pagare le tasse sul lordo. Il mandato di gestione non chiede capitale e ti fa guadagnare una percentuale su ogni incasso, senza rischio di affitto. È il modello con cui Cosmica gestisce la maggior parte degli appartamenti; la sublocazione la usiamo su pochi contratti scelti.

Per capire quale modello fa per te: Comodato o mandato nel property management e Come avviare la gestione affitti brevi senza comprare. Le risposte rapide sono in Domande frequenti.