Si può fare property management senza partita IVA?
No. Gestire immobili di altri incassando per loro conto è un'attività d'impresa, con un codice di attività specifico per chi gestisce immobili per conto terzi, e richiede la partita IVA. Senza partita IVA puoi affittare come privato una casa tua o, entro i limiti che la normativa fissa per i privati, una casa che hai in locazione con clausola di sublocazione: ma non stai facendo property management, stai affittando. Il regime con cui partire lo scegli con il commercialista; il principio è partire il più leggeri possibile.
Affittare casa tua non è gestire quella degli altri
Una cosa è affittare un immobile. Altro discorso è gestire un immobile di un'altra persona, incassare per suo conto, pagare i portali, trattenere la tua commissione e mandargli il resto.
La prima cosa la può fare un privato. La seconda è un'impresa, e in Italia un'impresa ha una partita IVA e un codice di attività che dice cosa fa. Per il property manager esiste un codice preciso, quello della gestione di immobili per conto terzi: fino a poco tempo fa si usava quello degli amministratori di condominio, che si adattava, ora ne esiste uno specifico. Dobbiamo usare quello.
Senza la giusta società, il giusto regime e il giusto schema fiscale non sei un property manager, tantomeno un imprenditore immobiliare. Sei solo qualcuno che prova a svolgere questa attività.
Lo dico senza mezzi termini perché vedo ancora cose assurde sul mercato: chi gestisce con il codice della consulenza, chi con quello della casa vacanze mentre gli immobili sono tutti di altri, chi non ha nessun codice e "aiuta un amico". Non è una questione di forma. È la base su cui poggia tutto il resto: il mandato, l'incasso, la cassa.
Le tre strade che vedo, e cosa sono davvero
| Privato che affitta | Cohost senza incasso | Property manager con partita IVA | |
|---|---|---|---|
| Di chi è l'immobile | tuo, o in locazione a te con clausola di sublocazione | del proprietario | del proprietario |
| Chi incassa dagli ospiti | tu, come privato | il proprietario; tu fatturi a fine mese | tu, per nome e per conto del proprietario |
| Chi paga pulizie e manutenzioni | tu | spesso le anticipi tu e provi a recuperarle | escono dagli incassi di quel proprietario, prima del suo bonifico |
| Quanti immobili | pochi, entro i limiti dei privati | quanti vuoi, ma con un ricavo basso | quanti il tuo sistema regge |
| Cosa costruisci | un reddito da locazione | annunci e recensioni di un altro | un'azienda con mandati e un portafoglio |
| Serve la partita IVA | no, entro i limiti | è un'attività continuativa: chiedi al commercialista | sì, con il codice di gestione immobili per conto terzi |
Il privato che affitta. È legittimo e per qualcuno è il punto di partenza: prendi in locazione un appartamento con clausola di sublocazione e lo riaffitti sui portali, pagando le tue tasse da privato. Ma non è property management, e non lo consiglio come modo di iniziare: ti serve comunque un investimento per arredare, la tassazione da privato sul lordo resta alta, e appena vuoi crescere ti fermi al limite. Chi ti dice "non devi aprire la partita IVA" non dice una castroneria: dice una cosa molto invitante, perché in Italia la partita IVA è vista come un peso. Ma se metti i due scenari in un foglio di calcolo, con l'aiuto del commercialista, ti accorgi in fretta che partire con un regime leggero da impresa è più entry level che partire da privato.
Il cohost senza incasso. È la figura ibrida: aiuta un proprietario o un'altra azienda occupandosi di alcune attività, spesso la comunicazione con gli ospiti, e a fine mese fa il conto e manda una fattura. Non incassa. Questo modello non solo è fragile perché stai costruendo gli annunci e le recensioni di un'altra persona, ma rischi di non ricevere il pagamento delle fatture, e tutto per una marginalità notoriamente bassa. Ci sono property manager che si comportano da cohost e arrivano ad anticipare le pulizie e le manutenzioni con la loro cassa, per poi provare a recuperare i soldi a fine mese. In un momento di difficoltà questo modello diventa fallimentare. E se è un'attività continuativa, il fisco la considera tale: non è un modo per evitare la partita IVA, è un modo per averla e guadagnare meno.
Il property manager con partita IVA. Incassa per nome e per conto del proprietario con un mandato con rappresentanza. Trattiene la sua commissione, paga i portali, trattiene pulizie e manutenzioni di quel proprietario, versa quello che va versato e manda il netto. La cassa è sempre attiva: non anticipi niente e non insegui nessuno. È l'unico dei tre che è un'azienda. Cosa contiene quel mandato è in Il mandato di gestione: cosa contiene.
Da quale regime si parte: il principio
Qui non ti do cifre, e diffida di chi te le dà in un articolo. Ti do il principio che uso io.
All'inizio abbiamo bisogno di essere il più leggeri possibile: come società, come costi, come contabilità. Un regime semplificato per chi inizia, con il codice di attività giusto, è quello che consiglio sempre per partire. Una struttura più pesante, una società di capitali, si apre quando i numeri lo richiedono: quando il fatturato supera i limiti, quando serve separare il patrimonio, quando entrano soci o dipendenti. Non prima, e non perché "fa più serio".
Poi ci sono le varianti: chi ha anche immobili in sublocazione con più camere può dover aggiungere altri codici, chi offre altri servizi altri ancora. L'importante è che il codice prevalente sia quello corretto. Tutto questo, con le aliquote, i coefficienti e i limiti del tuo caso, lo fai con il commercialista. Il mio lavoro è dirti che la domanda giusta non è "come evito la partita IVA" ma "con quale partita IVA parto". Il quadro completo degli errori che vedo è in L'errore fiscale che distrugge il 90% dei property manager.
Perché conviene anche al proprietario
C'è un pezzo che chi vuole "iniziare senza partita IVA" non vede: la partita IVA con il mandato giusto è anche il tuo argomento di vendita più forte.
Quando un privato affitta da solo sui portali, la cedolare gli viene trattenuta alla fonte su tutto, pulizie e commissioni comprese: paga la tassa anche sulle spese vive. Quando passa tutto da un property manager che incassa e fattura i servizi, il proprietario paga la cedolare solo sulla locazione vera, e la vede versata mese per mese, con una certificazione a fine anno, senza acconti. È un vantaggio competitivo tra avere e non avere il property manager. E lo puoi offrire solo se sei un'impresa: il privato e il cohost non possono. Come si usa in trattativa è in Quanto chiedere di commissione.
Le altre domande di chi inizia sono in Domande.
Domande frequenti
Posso iniziare come cohost senza partita IVA e aprirla dopo?
Il cohost che aiuta un proprietario e si fa pagare a fine mese sta comunque svolgendo un'attività continuativa, e se è continuativa va inquadrata: chiedi al commercialista prima, non dopo. A parte il fisco, è un modello fragile: costruisci annunci e recensioni di un altro, rischi di non incassare le fatture, e il proprietario ti può togliere tutto quando vuole.
Se affitto in sublocazione un paio di appartamenti sono un property manager?
No: sei un privato che riaffitta un immobile che ha in locazione, entro i limiti che la normativa fissa per i privati. Non gestisci per altri, non incassi per conto di nessuno. Sopra quei limiti, o appena vuoi gestire immobili di terzi, servono partita IVA e il codice giusto. Il conto tra le due strade, tasse comprese, si fa con il commercialista.
Quale regime conviene per iniziare?
Il principio è partire il più leggeri possibile come società, costi e contabilità, e passare a una struttura più pesante solo quando i numeri lo richiedono. Non aprire una società di capitali perché fa più serio. Quale regime, con quali aliquote e quali limiti, lo decidi con il commercialista sui tuoi numeri, non su un articolo.
Un dipendente può aprire la partita IVA per fare property management?
Dipende dal contratto e dal datore di lavoro, e per i dipendenti pubblici ci sono regole specifiche. È una domanda per il commercialista o per un consulente del lavoro, non per un property manager. Quello che posso dirti è che, se la risposta è sì, si parte comunque con il codice di attività giusto.