Quanti immobili servono per vivere di property management?

Non esiste un numero, esiste un margine per immobile. Facciamo il conto: nelle grandi città un bilocale fattura intorno ai 20.000 euro lordi l'anno; con una commissione del 20%, che è la minima con cui entrare nel mercato, sono 4.000 euro l'anno, circa 330 al mese di ricavo per il gestore. Se dopo i costi diretti e la quota di cluster ti restano 150 euro al mese per immobile, per portarti a casa 3.000 euro servono 20 immobili; se te ne restano 50, ne servono 60. Chi chiede "quanti immobili" sta facendo la domanda sbagliata: il numero di immobili da solo non serve a nulla.

Il numero che tutti guardano e che non conta

Sono partito da 4 appartamenti a Napoli, nel caos operativo. Oggi le due aziende di property management di Cosmica gestiscono più di 50 immobili tra Italia e Dubai, con oltre 2 milioni di fatturato e il 40% di margine. E conosco property manager che fatturano più di me e hanno più immobili di me, e non si possono permettere quello che mi permetto io.

Perché? Perché guardano il numero di immobili e il fatturato, che sono le due metriche di vanità di questo mestiere. Pagano gli stipendi, non lo metto in dubbio. Ma non dicono se l'azienda è sana.

Una cosa è vivere di property management. Altro discorso è vivere di gestioni fatte a 50 euro di margine l'una.

Il conto per immobile, prima del conto totale

Il ragionamento parte dal basso. Un immobile alla volta.

Ricavo per immobile. Un bilocale medio nelle grandi città italiane fattura intorno ai 20.000 euro l'anno. Con il 20% più IVA, che considero la commissione minima per entrare nel mercato, sono 4.000 euro l'anno per il gestore, l'IVA non è un tuo incasso. Fanno circa 330 euro al mese.

Primo margine. Da quei 330 paghi il gestionale, il software di tariffazione, le piccole spese di quell'appartamento. Restano, poniamo, 280-300.

Margine vero. Poi ci sono i costi di cluster, quelli che non puoi imputare a una singola casa: il deposito della biancheria, chi fa i check-in, la macchina. Li dividi per gli appartamenti di quella zona. Con pochi immobili sparsi in quattro quartieri quella quota è alta e ti mangia quasi tutto; con dieci immobili nello stesso quartiere si diluisce. È qui che il margine per immobile passa da 50 a 150-200 euro, senza cambiare né commissione né fatturato. Il calcolo completo è in Come si calcola il margine di un appartamento.

Solo adesso ha senso moltiplicare.

Sono numeri di esempio, non una promessa: il tuo margine per immobile lo scopri solo misurandolo. Ma la tabella dice una cosa che vale per tutti: la riga in cui stai vale più della colonna. Passare da 50 a 150 euro di margine dimezza tre volte il numero di immobili che ti servono, e li dimezza insieme alle pulizie, ai check-in, ai messaggi, ai problemi.

Le tre soglie che ho visto passare

Non sono regole, sono i punti in cui cambia il lavoro.

Da 1 a 3 immobili: la palestra. Impari il mestiere, sbagli i prezzi, capisci quanto costa davvero una pulizia. Tre immobili sono un buon punto di partenza, ma devi decidere tu se vuoi farlo di mestiere: è un altro lavoro, non un'entrata in più. Se vuoi restare qui, va bene, io non giudico. Ma non è vivere di property management.

Da 5 a 10 immobili: il collo di bottiglia. È dove sono stato io a Napoli, nel caos operativo. I messaggi arrivano di notte, i check-in si accavallano, sei tu lo sblocco di ogni problema. Qui o scrivi le procedure e deleghi, o ti fermi. Con 10 immobili, un gestionale, un software di tariffazione e pochi altri strumenti integrati sei pronto a scalare a 100; senza, resti a 10 per sempre. Come si esce è in Il collo di bottiglia.

Da 20 immobili in su: l'azienda. Servono almeno due persone su customer care e operation, anche con il massimo livello di automazione: se quella risorsa va in malattia, ha un figlio, prende un giorno libero, ti ritrovi senza team. Da qui la struttura base, team, database unico, AI e automazioni, regge fino a un centinaio di appartamenti. E da qui il tuo tempo va sulla strategia e sull'acquisizione, non sulle chiavi.

Perché non si arriva a 20 aspettando

Il numero di immobili è il risultato, non l'obiettivo. Ma senza un sistema che li porta non arrivano. Chi conta sul passaparola non sa quando arriva il prossimo immobile, e se non sai dove arriverà il tuo prossimo immobile non è un'azienda, è una scommessa.

Io so quanto mi costa un contatto di un proprietario interessato, quanti ne converto, quanto mi costa un mandato firmato e in quanti mesi lo recupero. Con quei numeri i 20 immobili diventano una data, non una speranza: quanti ne servono e in quanto tempo lo trovi in Quanto tempo serve per arrivare a 10 immobili e in Come acquisire immobili in modo prevedibile.

E prima di aggiungere il ventunesimo, la domanda giusta non è "quanti ne ho" ma "quanto mi lascia ciascuno". Se la risposta è 50 euro, il problema non è il numero: è il modello. Il resto delle domande di chi inizia è in Domande.