Quanto costa avviare un'attività di gestione affitti brevi?
Avviare un'attività di gestione affitti brevi senza comprare immobili costa meno di 5.000 euro nei primi tre mesi: una partita IVA in forfettario con il commercialista, un mandato rivisto da un legale, un gestionale e un software di pricing a canone mensile, le foto del primo immobile tra 150 e 300 euro, e circa 500 euro al mese di campagne per trovare proprietari. Il costo vero non è aprire: è acquisire, e ogni mandato si ripaga in circa tre mesi.
Il costo di aprire e il costo di acquisire sono due cose diverse
Chi mi chiede «quanto serve per partire» di solito pensa alla casa: mobili, lenzuola, serrature, magari una caparra. Quella è la domanda giusta per il subaffitto, dove servono caparre, arredi, a volte una ristrutturazione, e dove sotto un primo margine del 50% il rischio non vale. Non è la domanda giusta per il property management. Con un mandato con rappresentanza l'immobile è del proprietario, l'allestimento è a carico suo e tu ci metti il sistema.
Una cosa è il costo per aprire, altro discorso è il costo per acquisire. Il primo è una lista corta e si paga una volta. Il secondo è il tuo vero investimento, ricorrente, e ha un ritorno che si misura. Chi confonde i due o non parte, perché pensa che serva capitale, o parte e poi si ferma, perché non ha messo a budget l'unica spesa che conta.
Io sono partito con 4 appartamenti a Napoli e nessun capitale. Il property management è stata la mia palestra proprio per questo: l'asset lo metteva il proprietario, io mettevo il metodo.
Il costo di aprire: facciamo l'esempio
I numeri che seguono sono un esempio dichiarato, su una grande città, per chi parte da zero. I tuoi preventivi saranno diversi; l'ordine di grandezza no.
| Voce | Quando | Ordine di grandezza | Note |
|---|---|---|---|
| Partita IVA, codice attività gestione immobili conto terzi, commercialista | Una volta, poi annuale | Poche centinaia di euro l'anno in forfettario | Il commercialista deve conoscere la sostituzione d'imposta |
| Contributi previdenziali | Annuali | Un minimo fisso anche a fatturato basso | Chiedi il numero esatto al commercialista |
| Mandato con rappresentanza + procura rivisti da un legale | Una volta | Una tantum | Non un modello scaricato |
| Gestionale, software di pricing, sistema per i messaggi | Mensile | Canone per immobile | Costo variabile, non investimento |
| Foto professionali del primo immobile | Per immobile | 150-300 euro | Si possono accreditare al proprietario |
| Self check-in e dispositivi | Per immobile | A carico del proprietario | Costo di onboarding |
| Campagne per acquisire proprietari | Mensile | 500 euro al mese per partire | L'unica voce con un ritorno moltiplicato |
| Totale primi tre mesi | sotto i 5.000 euro |
Tre cose su questa tabella.
Il regime forfettario è la strada leggera: tassazione ridotta per i primi anni su una quota forfettaria del fatturato, contabilità semplice. È una manna dal cielo, ma non ci si resta per sempre: devi crescere, e devi uscirne. Il regime ordinario, con l'IVA e una tassazione sugli utili vicina al 30%, arriva quando i numeri lo richiedono. I dettagli in L'errore fiscale che distrugge i property manager.
Le foto non le eviterei mai. Le prime cinque foto decidono tutto in un annuncio. Nelle grandi città un fotografo costa tra 150 e 300 euro; si può dividere con il proprietario, accreditare, o pagare e tenere in proprietà tua, come leva per blindare il rapporto.
Gli strumenti sono un costo per immobile, e vanno letti così: quando calcoli il primo margine di ogni appartamento, dal suo fatturato togli i costi fissi che si attaccano a quell'appartamento, gestionale e pricing compresi. Un immobile che non regge nemmeno questi non lo prendi.
Il costo di acquisire: qui si fa impresa
Il passaparola sembra gratis. Non lo è: costa tempo, non è prevedibile, e spesso porta proprietari vicini, parenti, amici, che chiedono più lavoro di tutti gli altri. Se non sai dove arriverà il tuo prossimo immobile, non hai un'azienda, hai una scommessa.
Facciamo due conti con i numeri che uso io. Un contatto di un proprietario interessato, in Italia, costa tra i 6 e i 12 euro di pubblicità. Cento contatti sono circa 1.200 euro. Con un tasso di conversione del 2%, prudente, sono due mandati: 600 euro l'uno di sola pubblicità. Aggiungi chi fa le campagne o il tuo tempo, il CRM, i sopralluoghi, la benzina, le foto regalate al nuovo proprietario: il costo di un cliente arriva a circa 1.200 euro.
Un bilocale che fattura 20.000 euro l'anno, al 20% più IVA, rende 4.000 euro di commissioni. Quel proprietario si ripaga in tre mesi. Dopo, è margine. E se resta tre anni e te ne porta altri due, come succede quando il servizio è buono, il conto non si fa nemmeno più.
Per questo «non ho budget» non è un'obiezione valida quando si fa impresa. Se non voglio spendere 1.000 euro per farne 7.000, non farò mai l'imprenditore. I 500 euro al mese vanno investiti, anche 300, ma vanno investiti: e il problema non è il budget, è conoscere la metrica di conversione. Il sistema completo è in Come acquisire immobili in gestione in modo prevedibile.
Su cosa non spendere, e lo dico per esperienza
I costi fissi presi troppo presto affossano anche gestori con buoni fatturati: chi con pochi appartamenti si è fatto una lavanderia industriale, chi si è messo un team di pulizie assunto, chi ha preso leasing e rate troppo importanti rispetto all'attività reale. Quelle cose vanno tagliate. All'inizio si va leggeri: fornitori esterni per le pulizie, senza mai dipendere da uno solo; strumenti a canone; niente ufficio.
E le fiere. Quando ho iniziato ne ho fatte tante. Servono per il posizionamento, quando ne hai bisogno. Per l'acquisizione, no: il marketing a risposta diretta costa meno e si misura.
Il vero imprenditore abbassa i costi variabili, non solo i fissi: tutti sono bravi a tagliare un abbonamento. Sapere se le pulizie in quel cluster rendono, perdono o vanno in pari, e quanto ti costa un'ora di runner per immobile, è quello che decide il margine. Le leve sono in Il margine, non il fatturato: le 4 leve.
Il conto finale, in una riga
Aprire costa poco. Acquisire costa 1.200 euro a cliente e ne rende 4.000 l'anno. Crescere costa la disciplina di non comprare costi fissi prima dei margini. Se vuoi i requisiti passo per passo, sono in Come diventare property manager nel 2026; se vuoi capire da dove arrivano i primi proprietari, in Come trovare proprietari che ti affidano la casa in gestione. Altre domande di chi comincia sono in Domande.
Domande frequenti
Qual è il budget minimo per partire con la gestione di affitti brevi?
Facciamo un esempio: partita IVA e commercialista in forfettario, un contratto rivisto da un legale, un gestionale e un software di pricing, le foto del primo immobile tra 150 e 300 euro, e 500 euro al mese di campagne per trovare proprietari. Nei primi tre mesi si sta sotto i 5.000 euro. Non è un investimento in immobili: è un investimento in un sistema che si ripaga in circa tre mesi per ogni mandato.
Quanto costa acquisire un proprietario?
Nel mio caso un contatto di un proprietario interessato costa tra i 6 e i 12 euro; con un tasso di conversione del 2% un mandato firmato costa circa 600 euro di sola pubblicità. Contando agenzia o tempo, strumenti, sopralluoghi e le foto regalate al proprietario, il costo di un cliente arriva a circa 1.200 euro. Un bilocale che rende 4.000 euro l'anno di commissioni lo ripaga in tre mesi.
Su cosa non spendere all'inizio?
Lavanderia, team di pulizie assunto, ufficio, macchina aziendale, leasing, fiere. Sono costi fissi che con pochi immobili non hanno senso e che affossano anche gestori con buoni fatturati. All'inizio si va leggeri: fornitori esterni, strumenti a canone mensile, e il budget che c'è va nel marketing, perché è l'unica spesa che torna indietro con un moltiplicatore.
Servono soldi per la casa: mobili, lenzuola, serrature?
No, se lavori con un mandato con rappresentanza. L'immobile è del proprietario e l'allestimento è a carico suo: se non è disposto a spendere per mettere la casa in condizione di rendere, non la prendi, anche se è profittevole sulla carta. Le dotazioni per il self check-in e le foto si fanno pagare come costo di onboarding. Sei tu che decidi cosa entra nel tuo portafoglio.