Meglio affitti brevi o affitto tradizionale per un proprietario?

L'affitto breve conviene quando la zona ha domanda tutto l'anno e l'immobile è a posto, cioè mobili, impianti e un condominio che non lo vieta: nelle grandi città un bilocale gestito bene fattura intorno ai 20.000 euro lordi l'anno, e al proprietario ne resta circa il 65% prima delle tasse, senza inquilino moroso e con la casa disponibile quando gli serve. Se manca una delle due condizioni, meglio l'affitto tradizionale o il transitorio a studenti e lavoratori. Il confronto si fa sul netto, non sul lordo.

Il lordo del portale e il netto del proprietario

Una cosa è il lordo che mostra il portale. Altro discorso è quello che arriva sul conto del proprietario.

Facciamo un esempio, con numeri tondi. Un bilocale in una grande città, affittato a lungo termine a 900 euro al mese: 10.800 euro l'anno, un inquilino, un bonifico. Lo stesso bilocale in affitto breve, con prezzi dinamici e un annuncio fatto bene: 20.000 euro lordi l'anno, che è la soglia sotto la quale nelle grandi città io un immobile non lo prendo in gestione. Da quei 20.000 escono le commissioni dei portali, le pulizie e i consumi che l'ospite non copre, la commissione di chi gestisce. Al proprietario resta intorno al 65%: circa 13.000 euro.

Tredicimila contro 10.800. Questa è la differenza vera, prima delle tasse. Non è il "fino al 50% in più" che si legge nelle pubblicità: è un 20% abbondante. Più tre cose che nel canone fisso non ci sono: nessun inquilino che smette di pagare, una casa pulita e controllata decine di volte l'anno, e le date per il proprietario quando gli servono.

Se qualcuno ti promette il doppio, ti sta mostrando il lordo del portale e lo sta chiamando guadagno.

I numeri del transitorio sono un esempio: in una città universitaria o con molti lavoratori fuori sede il canone di un contratto da uno a diciotto mesi sta di solito un po' sopra il canone lungo, con un supporto richiesto molto inferiore a quello di un ospite di tre notti.

Perché il lungo termine rende poco, e perché a volte va bene lo stesso

Quando parlo con un proprietario che ha la casa a lungo termine, le leve sono sempre le stesse e non le ho inventate io: l'immobile ti rende poco, l'inquilino può smettere di pagare e stai un anno senza affitto, e quando esce la casa è da rifare. Con l'affitto breve la manutenzione si tiene alta perché con la manutenzione alta arrivano le recensioni, e con le recensioni arriva il ricavo.

Tutto vero. Ma vale solo se l'immobile e la zona reggono. In Italia gli immobili sono considerati come dei figli, e un proprietario prima di affidarti un figlio vuole capire se ha senso. Ha senso in queste condizioni:

1. La domanda c'è tutto l'anno, o quasi. Fiere e business come a Milano, turismo tutto l'anno, oppure un weekend forte con la settimana coperta dai lavoratori. In un mercato che lavora due mesi l'estate il conto va rifatto su dieci mesi di vuoto.
2. L'immobile è pronto. Mobili degli anni '70 e '80, una caldaia vecchia, i condizionatori del 1996: ogni pezzo che si rompe è una chiamata, un intervento, una recensione. Un immobile che porta mezz'ora di lavoro a settimana ne può portare sei. Se il proprietario non è disposto a spendere per allestirlo, non lo prendo in gestione, anche se sulla carta è profittevole.
3. Il condominio non è una guerra. Tre appartamenti nello stesso stabile bloccati da una causa condominiale, un portiere che chiudeva la porta agli ospiti: succede. Lì il ricavo non esiste.

Se una delle tre manca, l'affitto breve non conviene. Non "conviene meno": non conviene. Le tre condizioni le uso su ogni immobile e sono spiegate in Le 3 condizioni per capire se un immobile rende.

La terza strada: il transitorio

Tra il contratto di quattro anni e la notte singola c'è una via di mezzo che molti proprietari non conoscono: l'affitto transitorio a studenti e lavoratori, con contratto registrato. Rende meno dell'affitto breve, ma il supporto richiesto da un inquilino di medio termine è molto inferiore a quello di un ospite, e il rischio di morosità è più basso del lungo termine perché i contratti sono corti.

Anche i portali lo permettono: con un soggiorno minimo sopra i 30 giorni sei sul portale ma non sei più negli affitti brevi, sei nel transitorio con tutto quello che comporta. È la soluzione che propongo quando l'immobile non è pronto per l'affitto breve o quando in quella zona non ho ancora un gruppo di immobili da gestire insieme.

Le tasse: il principio, non il calcolo

Il proprietario privato paga la cedolare secca in entrambi i casi. Quello che cambia è su cosa la paga. Se gestisce da solo l'affitto breve, i portali trattengono la cedolare alla fonte su tutto, pulizie e commissioni comprese: paga la tassa anche sulle spese vive. Se un gestore incassa per suo conto e fattura i servizi, la cedolare si applica solo alla locazione vera e viene versata mese per mese, con la certificazione a fine anno. È uno dei motivi per cui una gestione che costa il 20% al proprietario pesa molto meno di quanto sembra, e lo spiego in Quanto chiedere di commissione. Le cifre del tuo caso le fai con il commercialista, non con un articolo.

La domanda giusta non è "quale rende di più"

È "quale rende di più su questa casa, in questa zona, con questa persona a gestirla". Un bilocale a Milano in ordine, gestito con prezzi dinamici e un mandato scritto bene, va in affitto breve. Un trilocale con mobili di quarant'anni fa in un condominio ostile va in transitorio, o resta com'è. Il proprietario che sceglie l'affitto breve "perché rende il doppio" e poi gestisce da solo, di notte, con il prezzo fisso, dopo un anno torna al lungo termine convinto che gli affitti brevi non funzionino. Funzionano. Non funziona farli a metà.

Le altre domande di chi inizia sono raccolte in Domande.