Perché il tuo annuncio è a pagina 15 e come uscirne
Un annuncio finisce a pagina 15 perché non alimenta le tre cose che il portale misura: la percentuale di chi clicca, i salvataggi e le ricerche in cui compare. Le cause sono quasi sempre le stesse: prime cinque foto ripetitive, nessuna didascalia, descrizione di quattro righe senza punti di interesse, prezzi lontani più bassi di quelli vicini. Si esce sistemando i dettagli, uno per uno.
Un annuncio a caso, a Roma
L'ho fatto in diretta: apro il portale, cerco un appartamento a Roma per quattro ospiti in un weekend, e vado a pagina 15. Prendo un annuncio a caso. Tre camere, tre bagni, zona Prati, superhost, più di cento recensioni. Non un brutto immobile. Anzi: uno strumento esterno mi dice che fa quasi 6.000 euro al mese, con un'occupazione intorno al 59% e una tariffa media di oltre 300 euro a notte. Per Roma non sono numeri cattivi.
Eppure è a pagina 15. E secondo me lascia sul tavolo un 30-40% di ricavo. Vediamo perché.
Le tre metriche che decidono la pagina
Prima gli errori, il meccanismo. Il portale premia chi usa tutte le sue funzioni e, diversamente da altre piattaforme, premia chi riceve più interazioni. Le tre metriche da cui parte tutto:
- CTR, la percentuale di chi vede l'annuncio in lista e clicca.
- Salvataggi, chi mette il cuore e lo tiene per dopo.
- SEO, le parole nell'annuncio che lo fanno comparire in più ricerche, anche esterne al portale.
Più persone arrivano sulla pagina, più è probabile che clicchino; più l'annuncio è attraente, più lo salvano. È un cerchio. Se non alimenti nessuna delle tre, il cerchio gira al contrario: meno prenotazioni, meno visualizzazioni, CTR più basso, meno salvataggi, ancora più giù. È un loop infernale da cui è difficile uscire.
Ogni cosa che aggiungi all'annuncio deve rispondere a una domanda: mi aiuta per il CTR, per i salvataggi o per la SEO? Se non aiuta nessuna delle tre, è un'attività inutile.
Cosa non va nell'annuncio di Roma
| Sintomo | Causa | Cosa costa |
|---|---|---|
| Nessuna didascalia sotto le foto | Spazio SEO lasciato vuoto | Meno ricerche in cui compare |
| Le prime cinque foto mostrano lo stesso ambiente | L'attenzione dell'ospite sprecata sull'ingresso | Meno click dalla lista |
| Foto piatte, tutte dello stesso colore | Nessuno stacco visivo che fermi lo scroll | Meno click, meno salvataggi |
| Descrizione di quattro righe | Nessun racconto delle camere, dell'area, dei punti di interesse | Meno SEO, meno conversione |
| Sezione «dove sarai» minima | Il turista non sa nulla della città e non lo aiuti | Meno SEO, più domande |
| Calendario pieno fino a luglio a marzo | Prezzi troppo bassi | Ricavo perso su ogni notte |
| Luglio più economico di marzo | Prezzi lontani sotto quelli vicini | Chi blocca in anticipo paga meno invece di più |
| Tre notti minime tutto l'anno | Stessa restrizione in alta e bassa stagione | Pulizie in più in alta, buchi in bassa |
Le didascalie. Le ripeto in ogni video, in ogni evento. Non hanno limiti di caratteri e sono una potenza di SEO devastante. Puoi ripetere «Vaticano», i punti di interesse, descrivere l'appartamento, senza appesantire la descrizione. Su cinquanta foto sono cinquanta occasioni. Qui, zero.
Le prime cinque foto. Sono il biglietto da visita. La maggior parte delle persone decide di fermarsi sull'annuncio, leggere la descrizione, chiedere un preventivo, dopo aver visto le prime cinque foto. Devono mostrare tutto l'appartamento: cinque ambienti diversi, un mini tour, partendo dal punto di forza. Qui mostrano cinque volte lo stesso ingresso, grigio. L'attenzione è già sprecata.
La descrizione. È quella che chiamo le quattro frasette in croce. Non è il muro di testo, l'altro errore, ma manca tutto: le tre camere e i tre bagni raccontati uno per uno, il soggiorno, cosa c'è vicino, perché scegliere questo immobile e non un altro. Nessun punto di interesse: nessun ospite può fare il collegamento «sono vicino al Colosseo, lo conosco, prenoto». Questa descrizione non vende. Come si scrive una che vende è in Come scrivere un annuncio che converte.
L'errore che non si vede dalle foto: il prezzo
Il calendario è pieno da aprile a luglio. Sembra sano. Una cosa è un calendario pieno, altro discorso è un calendario che rende. Un calendario già così pieno fino a luglio è un calendario che si sta prezzando basso. Per la rarità dell'immobile, tre camere e tre bagni a Roma, e per quante persone ospita, il prezzo è sicuramente troppo basso.
La prova: tre notti a luglio costano meno di tre notti a marzo, cioè quasi un last minute. Non può essere. I prezzi delle date lontane devono essere sempre più alti: chi blocca il calendario in anticipo, e potrebbe cancellare creando un danno enorme, deve pagare di più. Se vuoi assicurarti l'immobile in anticipo, paghi. Poi i prezzi scendono gradualmente, e sotto data scendono ancora con le dinamiche di last minute.
Stesso discorso per le tre notti minime: perché tre notti anche a luglio? A luglio ne metti quattro o cinque. Alzando i prezzi e le restrizioni avresti qualche prenotazione in meno e probabilmente già più ricavo. Il numero da guardare non è l'occupazione: è quanto incassi per giorno disponibile, e lo spiego in Occupazione o prezzo medio. Come si impostano i prezzi per anticipo e stagione è in Tariffazione affitti brevi.
Come si esce da pagina 15
Non con un trucco. Con i dettagli, nell'ordine in cui il portale li legge.
- Riordina le prime cinque foto: cinque ambienti, il punto di forza per primo. Ci sono casi in cui cambi l'ordine di due foto e l'annuncio performa in un altro modo.
- Scrivi una didascalia lunga sotto ogni foto, con i punti di interesse e le parole che l'ospite cerca.
- Riscrivi la descrizione per sezioni: cos'è l'alloggio, com'è fatto ambiente per ambiente, cosa c'è vicino, come ci si muove. Con elenchi puntati, non con un poema.
- Compila tutto: le aree con le foto collegate, ogni servizio, anche quelli che non hai. Il portale premia chi usa tutte le funzioni.
- Rimetti i prezzi in ordine: alti lontano, in discesa graduale, minimo notti più alto in alta stagione e più basso in bassa. Con uno strumento di pricing dinamico, perché a mano è follia.
Metterci un giorno, due, tre in più per finire un annuncio costa meno di sei mesi a pagina 15.
Domande frequenti
Se ho tante recensioni buone, perché sono comunque in fondo?
Perché le recensioni sono una delle cose che il portale premia, non l'unica. Un annuncio con cento recensioni ma con le prime cinque foto dello stesso ambiente, senza didascalie e con una descrizione di quattro righe prende meno click di uno nuovo fatto bene. Meno click, meno salvataggi, meno ranking. Le recensioni non compensano un annuncio che non si fa cliccare.
Un calendario pieno per mesi non è un buon segno?
È un segno che i prezzi sono troppo bassi. Se a marzo sei già pieno fino a luglio, stai vendendo notti lontane a un prezzo che qualcuno avrebbe pagato di più. Un calendario sano ha buchi vicini che si riempiono sotto data e prezzi alti lontano, che scendono man mano che la data si avvicina.
Le didascalie delle foto contano davvero?
Sì, e non hanno limiti di caratteri. Sono lo spazio dove ripeti i punti di interesse e le parole che gli ospiti cercano, senza appesantire la descrizione. Su cinquanta foto sono cinquanta occasioni di posizionamento che la maggior parte degli annunci lascia vuote.
Quanto tempo serve per risalire dopo aver sistemato l'annuncio?
Non c'è una data. Il meccanismo è un cerchio: più click, più permanenza sull'annuncio, più salvataggi, più visibilità, più click. Ci sono casi in cui cambiando l'ordine di due foto l'annuncio performa in un altro modo. Ma se il prezzo resta sbagliato, le foto da sole non bastano.