Come funzionano gli affitti brevi, spiegato a chi parte da zero

Un affitto breve è una locazione di un immobile arredato per meno di 30 giorni, venduta a notte attraverso i portali. Il prezzo non è un canone fisso: cambia ogni giorno con la domanda. Chi incassa trattiene le spese e versa la cedolare secca del proprietario, e l'indicatore che dice se l'immobile rende non è l'occupazione né la tariffa media, ma il RevPAR: quanto incassi per ogni giorno disponibile.

Prima distinzione: locazione, non albergo

Sotto i 30 giorni, in Italia, quella dell'affitto breve è una locazione turistica. Non è considerata un'attività commerciale come un albergo: non serve la SCIA di una casa vacanze, di un bed and breakfast o di un affittacamere, che sono altre forme di ricettività, con l'IVA al 10% e i loro obblighi. Un privato può locare il proprio immobile e pagare la cedolare secca; una società può farlo per conto suo con un mandato.

Questo è il motivo per cui il modello funziona anche per chi non ha una casa: il proprietario resta proprietario, il gestore lavora per nome e per conto suo. Sopra i 30 giorni, invece, si cambia mondo: è un affitto transitorio, con contratto registrato. I portali lo permettono, ma non è più un affitto breve.

Una cosa è affittare la casa al mare ad agosto a due famiglie, altro discorso è un'attività di affitti brevi che gira tutto l'anno. La prima si fa con il telefono in mano. La seconda ha un prezzo che cambia ogni giorno, una cassa da tenere in ordine e un fisco che va rispettato mese per mese.

Chi c'è dentro e come girano i soldi

In un affitto breve ci sono quattro soggetti: il proprietario, chi gestisce (che può essere il proprietario stesso), i portali e l'ospite. Il flusso dei soldi è questo.

1. L'ospite prenota sui portali e paga il totale: notti più pulizie più le tasse del portale.
2. Il portale trattiene la sua commissione e versa il resto a chi ha l'account.
3. Chi incassa paga le pulizie, le spese dell'immobile e la propria commissione di gestione, se c'è.
4. Sul canone di locazione si paga la cedolare secca: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo.

Quel punto 4 è dove i privati perdono di più senza accorgersene. Quando il proprietario gestisce da solo, i portali trattengono la cedolare alla fonte su tutto il lordo: anche sulle pulizie, che sono una spesa viva, anche sulle commissioni del portale. Quando invece incassa un gestore con mandato con rappresentanza, il gestore fattura i servizi a parte e il proprietario paga la cedolare solo sul canone vero; il gestore la versa per lui entro il 16 del mese successivo e a marzo gli rilascia una certificazione. Questo è il vantaggio più forte del passare da un gestore, e lo spiego con i numeri in L'errore fiscale che distrugge i property manager. Il tuo caso, comunque, lo verifichi con un commercialista.

Cosa serve per mettere online un immobile

Nel 2026 la regolamentazione è arrivata a un livello che non si può ignorare: codici identificativi da esporre in ogni annuncio, comunicazione degli ospiti alle autorità, estintori, rilevatori di monossido. Prima di tutto questo c'è una cosa che molti saltano: il regolamento di condominio, che può vietare l'attività. Si legge prima di firmare qualsiasi cosa.

Poi ci sono i documenti dell'immobile: visura, planimetria, atto di provenienza, perché bisogna sapere che chi ti affida la casa ne è davvero il proprietario. Chi gestisce con una procura può fare tutte le richieste al posto del proprietario. Con i documenti a posto, un team organizzato porta un immobile online in 5-7 giorni, collaudo compreso.

L'annuncio si fa una volta e si fa bene: le prime cinque foto decidono tutto, il titolo è una frase sola, la descrizione contiene le parole che il tuo ospite cerca. Come si costruisce è in L'annuncio che converte.

Il prezzo cambia ogni giorno, e questa è la parte che nessuno spiega

Qui sta la differenza tra chi fa affitti brevi e chi mette una casa su un portale. Il prezzo di una notte dipende dal giorno della settimana, dalla stagione, dagli eventi in città, da quanto manca al check-in, da quello che fanno i competitor. Un prezzo fisso tutto l'anno lascia soldi sul tavolo nei weekend pieni e tiene la casa vuota nei martedì di novembre.

Per questo si usa un pricing dinamico: un prezzo base, un minimo sotto cui l'algoritmo non scende, un massimo, e regole che alzano la tariffa quando la domanda sale. Come si imposta è in Pricing dinamico per affitti brevi.

E qui il numero che conta. Non è l'occupazione: vedo ancora «re dell'occupancy» al 90% che affittano a 50 euro a notte. Non è la tariffa media. È il RevPAR, quanto incassi per giorno disponibile. Facciamo un esempio: 3 notti a 500 euro fanno 1.500 euro in un mese, cioè 50 euro al giorno; 10 notti a 200 euro fanno 2.000 euro, cioè 67 al giorno. Il secondo appartamento rende di più con una tariffa più bassa. Perché un appartamento non è un albergo: quando l'hai affittato non lo puoi riaffittare. Il ragionamento completo è in Occupazione o prezzo medio?.

Cosa succede dopo la prenotazione

Ogni prenotazione mette in moto la stessa catena: conferma, messaggio con le istruzioni, comunicazione degli ospiti alle autorità, pulizia e cambio biancheria prima dell'arrivo, self check-in, assistenza durante il soggiorno, check-out, recensione. Con un immobile la fai a mano. Con dieci ti serve un gestionale che tenga i calendari allineati sui portali, un sistema per i messaggi, procedure scritte per chi pulisce. Quello che si automatizza e quello che resta a un umano lo racconto in Ospiti automatizzati: cosa risponde l'AI.

Dietro ogni bonifico dei portali c'è un lavoro. Non c'è passività, non è un guadagno passivo. Chi te lo vende come rendita ti sta vendendo un'altra cosa.

Da dove si parte, se si parte da zero

Se hai una casa tua, parti dal leggere il regolamento di condominio e dal fare due conti con il RevPAR, non con l'occupazione. Se non hai una casa, parti dal modello che non richiede capitale: gestire immobili di altri con un mandato con rappresentanza. Come si avvia è in Come avviare un'attività di gestione affitti brevi senza comprare immobili. Le altre domande di chi comincia sono in Domande.