Come iniziare a guadagnare con l'immobiliare senza capitale?

Senza capitale si inizia dall'unico modello immobiliare in cui l'asset lo mette qualcun altro: la gestione di immobili di terzi per affitti brevi. Firmi un mandato con rappresentanza, incassi per conto del proprietario, trattieni una commissione che parte dal 20% più IVA e gli versi il netto. Non compri niente. Quello che ti serve è un contratto giusto, un regime fiscale leggero e un sistema per trovare proprietari.

Ho iniziato così: 4 appartamenti a Napoli, nessuno mio

Quando sono partito avevo 4 appartamenti a Napoli. Non erano miei. Erano di proprietari che me li avevano affidati, e io ci mettevo il lavoro: annunci, prezzi, ospiti, pulizie, rendiconti. Da lì è nata un'azienda di property management, poi Milano, poi Dubai. Oggi Cosmica Group sono 5 aziende, più di 50 immobili tra Italia e Dubai, oltre 2 milioni di fatturato annuo con il 40% di margine.

Il capitale è arrivato dopo, dai margini. E il property management è stata la mia palestra: competenze, contatti, numeri veri di un mercato. Con quelle tre cose, dopo, compri anche. Ma compri sapendo cosa rende.

Una cosa è cercare di guadagnare con l'immobiliare comprando una casa senza averne i soldi, altro discorso è costruire un'azienda che guadagna sugli immobili degli altri. La prima ti tiene fermo per anni. La seconda parte domani.

Perché il property management non chiede capitale

Il motivo è nella struttura del modello, non in un trucco. Con un mandato con rappresentanza sei tu che incassi dai portali per nome e per conto del proprietario. Da quell'incasso trattieni la tua commissione, paghi le pulizie e le spese dell'immobile, versi la cedolare secca al posto suo, e gli bonifichi il netto entro il mese successivo.

A me il property management piace per questo: per quanto abbia margini non elevatissimi, ti permette di essere sempre in attivo di cassa. Non anticipi costi, non rincorri fatture. Le spese del proprietario X si pagano con gli incassi del proprietario X.

Il co-host sembra la strada più leggera e invece è la più fragile: costruisci annunci e recensioni di un altro, non hai la cassa, e ho visto gente anticipare le pulizie con i propri soldi sperando di recuperarli a fine mese. Se qualcuno nella vita vuole soltanto chattare con gli ospiti, va bene. Se vuoi guadagnare davvero sugli immobili di altri, serve il mandato con rappresentanza e l'incasso.

Quanto si guadagna con un immobile in gestione?

Facciamo un esempio con i numeri che uso quando faccio i conti. Un bilocale medio in una grande città italiana fattura circa 20.000 euro l'anno lordi. La commissione standard, quella che considero la minima con cui entrare nel mercato, è il 20% più IVA. L'IVA non è un tuo incasso, quindi ragioniamo sul 20%: 4.000 euro l'anno da un immobile che non hai comprato.

Da soli, 4.000 euro non cambiano la vita. Il punto è un altro: quell'immobile non ti è costato capitale, ti è costato un'acquisizione. E un'acquisizione si misura. Se un mandato firmato mi costa 600 euro di marketing e mi rende 4.000 euro l'anno, ho un ritorno di quasi sette volte sulla spesa. Anche contando tutto il resto, sopralluoghi, strumenti, foto regalate al proprietario, il costo di un cliente si recupera in circa tre mesi.

Questo è il motivo per cui «non ho budget» non è un'obiezione valida quando si fa impresa. Se non voglio spendere 1.000 euro per farne 7.000, non farò mai l'imprenditore. Il problema non è il budget: è conoscere la metrica di conversione.

Cosa serve davvero per partire (in ordine)

Il capitale non serve. Il metodo sì, e ha un ordine.

1. Il contratto. Un mandato con rappresentanza più una procura speciale, rivisto da un legale, non scaricato da internet. È il documento che ti permette di incassare e di firmare per conto del proprietario. Cosa contiene lo trovi in Mandato di gestione affitti brevi: cosa deve contenere.
2. Il regime fiscale. All'inizio devi essere il più leggero possibile: il regime forfettario con il codice attività della gestione di immobili per conto terzi. Senza la giusta società, il giusto regime e il giusto schema fiscale non sei un property manager, sei qualcuno che prova a svolgere questa attività. I dettagli in L'errore fiscale che distrugge i property manager, e il caso tuo lo verifichi con un commercialista.
3. Un cluster. Un quartiere, non una città. Due immobili vicini con una persona per le pulizie che si sposta a piedi rendono più di quattro sparsi. Le tre domande da farsi su ogni immobile sono in Le 3 condizioni per valutare un immobile.
4. Un sistema per trovare proprietari. Non un parente e un amico: campagne, un CRM anche fatto con una tabella, e il telefono in mano entro dieci minuti da quando qualcuno lascia il contatto. Come si fa è in Come acquisire immobili in gestione in modo prevedibile.

Chi parte dagli annunci prima di questi quattro punti fa il property manager per hobby.

Dove finisce il «senza capitale» e inizia l'impresa

Se non sai dove arriverà il tuo prossimo immobile, non hai un'azienda, hai una scommessa. Il property management senza capitale funziona perché è prevedibile: sai quanto costa un contatto, quanti ne converti, in quanti mesi recuperi la spesa. Quando hai questi numeri, l'acquisizione è un rubinetto che apri quando hai spazio nel cluster.

E qui arriva il capitale, quello vero: dai margini. Io sono arrivato a Dubai con un immobile in subaffitto per tastare il mercato, e ci sono potuto entrare perché avevo lavorato sui margini in Italia. Il percorso completo, da gestore a imprenditore, è in Sei un property manager o un imprenditore immobiliare?. Altre domande di chi parte da zero sono raccolte in Domande.