Quanto si guadagna con gli affitti brevi? Numeri veri per un bilocale
Un bilocale medio in una grande città italiana fattura circa 20.000 euro l'anno lordi in affitto breve: è la soglia minima sotto la quale non prendo un immobile in gestione. Al proprietario che fa da solo restano circa 9-10 mila euro netti dopo portali, cedolare e spese vive; con un gestore ne restano circa 1.500 in meno, ma senza fare nulla. Al gestore va il 20% più IVA, cioè 4.000 euro l'anno per immobile. Il resto è lavoro.
Perché parto da 20.000 euro
Nel property management si sente di tutto: chi promette 3.000 euro al mese per qualunque bilocale e chi dice che con la regolamentazione non conviene più. Io uso un numero solo per decidere cosa acquisire: nelle grandi città, 20.000 euro lordi l'anno per immobile è il minimo. Sotto, il 20% di commissione non ripaga il lavoro che quell'immobile porta.
Non è un numero valido ovunque. In altre aree i costi operativi sono più bassi e la soglia scende; in mercati stagionali il fatturato si concentra in tre mesi. Va sempre letto insieme a un secondo numero: quanto ti costa gestire un immobile in quel cluster. Ma per fare i conti a chi parte da zero, 20.000 è la base giusta.
Facciamo i conti: lo stesso bilocale, tre modi di affittarlo
Tutti i numeri qui sotto sono un esempio dichiarato, costruito su una grande città. Il tuo bilocale farà di più o di meno: il prezzo lo decide il mercato, non chi scrive.
Il proprietario è quello che vedo più spesso: ha ereditato un bilocale, lo affitta a lungo termine a 900 euro al mese, l'inquilino paga in ritardo e non tiene la casa. Ha sentito parlare di affitti brevi e non sa da dove iniziare.
| Voce (euro/anno) | Affitto lungo | Affitto breve, fai da te | Affitto breve, con gestore |
|---|---|---|---|
| Fatturato lordo | 10.800 | 20.000 | 22.000 (pricing dinamico, +10%) |
| Commissioni dei portali (es. 15%) | 0 | -3.000 | -3.300 |
| Commissione del gestore, 20% + IVA | 0 | 0 | -5.370 |
| Cedolare secca 21% | -2.270 (sul canone) | -4.200 sul lordo, più circa 1.000 sulle pulizie incassate | -3.000 (solo sul canone vero) |
| Spese vive (utenze, biancheria, consumabili, piccole manutenzioni) | circa -300 | -2.400 | -2.400 |
| Netto al proprietario | circa 8.200 | circa 9.400 | circa 7.900 |
| Ore di lavoro del proprietario | Quasi zero | Tutte | Zero |
Tre cose da leggere in questa tabella.
La cedolare è la voce che i privati non vedono. Quando gestisci da solo, i portali trattengono il 21% alla fonte su tutto quello che incassi: anche sulle pulizie, che sono una spesa viva, anche sulle commissioni del portale. La cedolare, per definizione, non è una tassa sull'utile ma sul totale. Con un gestore che ha il mandato con rappresentanza, i servizi vengono fatturati a parte e la cedolare si paga solo sul canone di locazione. Nel mio esempio la cedolare percepita scende dal 21% a circa il 13-14% del lordo. Il tuo caso specifico lo verifichi con un commercialista, perché ogni situazione ha le sue variabili.
Il pricing dinamico non è un dettaglio. Chi gestisce i prezzi da solo non avrà mai le performance di chi lo fa in maniera dinamica con una strategia per città e per cluster. Io stimo che una strategia fatta bene superi un privato di almeno il 20%, ma nei conti metto il 10%: è meglio sorprendere in positivo. Il perché è in Pricing dinamico per affitti brevi.
Il costo reale della gestione non è il 20%. Nell'esempio, tra fare da soli e farsi gestire ballano circa 1.500 euro l'anno netti: il 7% del lordo, non il 20. In cambio: zero messaggi, zero check-in, zero pulizie da coordinare, zero cedolare da versare, zero acconti a giugno. Una cosa è la commissione scritta nel contratto, altro discorso è quello che il proprietario perde davvero rispetto al fai da te.
E chi gestisce, quanto guadagna?
Il gestore, su quel bilocale, incassa il 20% più IVA: 4.000 euro l'anno, IVA esclusa perché non è un suo ingresso di cassa. Nessuno si arricchisce con un bilocale. Il modello sta in piedi per due motivi.
Il primo: quell'immobile non è costato capitale, è costato un'acquisizione. Con un sistema di marketing che funziona un mandato mi costa intorno ai 600 euro, e contando tutto (sopralluoghi, strumenti, le foto regalate al proprietario) circa 1.200. Si ripaga in tre mesi.
Il secondo: gli upsell. Un late check-out da 20 euro sembra niente. Su una prenotazione da 300 euro in cui il gestore guadagna 60, quei 20 euro sono il 33% di margine in più. Non devi guardare 20 euro come una cifra spot che non ti cambia la vita: è proprio quello che ce la cambia. Le quattro leve con cui si alza il margine sono in Il margine, non il fatturato: le 4 leve, e quanto vale davvero un immobile per chi lo gestisce è in Property manager: cosa fa davvero e quanto guadagna.
Il numero che cambia tutto: il RevPAR
I 20.000 euro dell'esempio sono 55 euro al giorno per 365 giorni. Quello è il RevPAR: quanto incassi per ogni giorno disponibile. È l'unico indicatore che conta, perché un appartamento non è un albergo: quando l'hai affittato non lo puoi riaffittare.
Facciamo l'altro esempio che uso sempre. Tre notti a 500 euro fanno 1.500 euro in un mese, cioè 50 euro al giorno. Dieci notti a 200 euro fanno 2.000, cioè 67 al giorno. Il secondo rende di più con una tariffa più bassa. Vedo ancora in questo mercato «re dell'occupancy» al 90% che affittano a 50 euro a notte, e chi tiene il prezzo alto e la casa vuota. Nessuno dei due sta guardando il numero giusto. Il ragionamento è in Occupazione o prezzo medio?.
Quello che questi numeri non dicono
Un immobile che sulla carta fa 20.000 euro può costarti sei ore di lavoro a settimana invece di mezz'ora: un condominio ostile, mobili degli anni '70 che si rompono, una caldaia vecchia con il vicino di sopra che chiama te. Nelle stesse sei ore io gestisco cinque immobili, tu ne gestisci uno. Chi guadagna di più è matematica.
Per questo prima del fatturato guardo tre cose: il cluster, la profittabilità e le variabili. Sono in Le 3 condizioni per valutare un immobile. E se la domanda è come partire senza una casa tua, la risposta è in Come iniziare a guadagnare con l'immobiliare senza capitale. Altre domande di chi comincia sono in Domande.
Domande frequenti
Quanto rende un bilocale in affitto breve rispetto a un affitto lungo?
Facciamo un esempio su una grande città: 900 euro al mese di affitto lungo sono 10.800 euro l'anno lordi, circa 8.500 netti di cedolare. Lo stesso bilocale in affitto breve fattura intorno ai 20.000 euro lordi. Tolti portali, cedolare e spese vive restano circa 9-10 mila euro se lo gestisci da solo, con tutto il lavoro a carico tuo. Il divario cresce con un pricing fatto bene, ma il tuo numero lo decide il mercato, non un articolo.
Quanto costa davvero farsi gestire l'immobile da un property manager?
Sulla carta il 20% più IVA sull'incassato. Nella realtà meno, perché un gestore con mandato con rappresentanza ti fa pagare la cedolare solo sul canone vero e non su pulizie e commissioni, e con un pricing dinamico incassa di più. Nell'esempio del bilocale la differenza netta tra fare da soli e farsi gestire è intorno ai 1.500 euro l'anno, in cambio di zero lavoro. Il calcolo esatto dipende dallo schema fiscale: chiedi al commercialista.
Qual è il fatturato minimo perché un immobile valga la pena?
Nelle grandi città considero 20.000 euro lordi l'anno il minimo per prendere un immobile in gestione. Sotto quella soglia il 20% di commissione non copre il lavoro che l'immobile porta. In altre aree la soglia cambia, perché cambiano i costi operativi: va sempre letta insieme a quanto ti costa gestire un immobile in quel cluster.
Quanto guadagna il gestore su un bilocale?
Con la commissione minima del 20% più IVA, su 20.000 euro di fatturato sono 4.000 euro l'anno per immobile, IVA esclusa perché non è un incasso. A questi si aggiungono gli upsell: un late check-out da 20 euro su una prenotazione da 300 in cui il gestore guadagna 60 vale il 33% di margine in più. Il numero di immobili non conta; conta quanto resta per immobile.