Property manager a Napoli: quanto si guadagna davvero

1.573 € al mese. È quanto ha incassato in media, di affitti lordi, ogni appartamento che Cosmica gestisce a Napoli da inizio anno, nei primi nove mesi del 2026. Con il compenso di listino del 20% il gestore incassa circa 315 € al mese per appartamento, e da aprile a settembre la media non è mai scesa sotto i 1.400 € lordi. Napoli incassa meno di Milano, ma ha una stagione lunga e regolare: per chi parte è spesso un vantaggio.

Perché parlo di Napoli

Ho iniziato da qui: 4 appartamenti a Napoli, in pieno caos operativo, prima di Milano e prima di Dubai. Oggi Cosmica Italia gestisce appartamenti in entrambe le città e i numeri che trovi sotto vengono dal nostro gestionale operativo, letti il 5 novembre 2026. Il dato principale usa i 3 appartamenti di Napoli gestiti per tutti i nove mesi; dove uso tutti gli 8 appartamenti dell'anno lo scrivo.

Il dato su tutti gli 8 appartamenti è quasi identico a quello dei 3 «storici»: a Napoli la media è stabile, non dipende da uno o due appartamenti fortunati.

Quanto incassa il gestore

Il compenso si applica al lordo della prenotazione, commissioni dei portali comprese, pulizie escluse. Su 1.573 € al mese:

Su 10 appartamenti sono circa 3.000 € al mese di compensi lordi. Prima dei costi: team, pulizie da coordinare, strumenti, marketing, tasse. Quanto resta lo decide il margine, non il fatturato: il metodo per calcolarlo è in Calcolare il margine di un appartamento in affitto breve.

A Napoli abbiamo anche un caso al 10%: 4 monolocali nello stesso stabile, dove le pulizie non le gestiamo noi. È un modello diverso, con meno lavoro per il gestore: la percentuale si decide su cosa fai, non a caso. Ne parlo in Commissione del property manager: quanto chiedere.

Mese per mese: la stagione lunga

Media per appartamento, stessi 3 appartamenti, euro di affitti lordi:

A Milano agosto vale un quarto di aprile; a Napoli agosto tiene. Il problema napoletano è l'inverno: gennaio e febbraio sotto i 900 €. Chi gestisce a Napoli deve pianificare la cassa dei primi due mesi dell'anno e lavorare sui prezzi minimi, non solo sui massimi. Come si imposta è in Pricing dinamico per affitti brevi.

Il caso dei monolocali in centro

Il dato più interessante per chi parte: 4 monolocali da 25 metri quadri tra Orto Botanico e via Foria hanno incassato in media 1.595 € al mese, più della media della città. A Napoli il centro vende anche le piccole metrature, perché l'ospite cerca posizione e prezzo più che spazio.

Attenzione però ai costi: un monolocale ha più cambi ospite per euro incassato, e se la pulizia la paghi tu il margine si assottiglia. Prima di firmare un mandato su un monolocale fai i conti su pulizie, biancheria e check-in, come spiego in 3 condizioni per valutare un immobile.

Napoli o Milano?

Non c'è una città migliore: c'è la città giusta per te. Si sceglie dove puoi costruire un cluster, cioè due o tre immobili vicini che la stessa persona gestisce nello stesso giorno, e dove conosci il mercato. Il metodo completo è in Scegliere città e zona per gli affitti brevi; i numeri di Milano sono in Quanto guadagna un property manager a Milano.

Questi sono i risultati di Cosmica, non una promessa sui tuoi: dipenderanno da zona, immobili e gestione. Se vuoi fare i conti sulla tua zona prima di partire, è quello che facciamo nella consulenza strategica gratuita. Le domande rapide sono in Domande frequenti.