Quanto guadagna un property manager a Milano: i numeri veri del 2026

2.326 € al mese. È quanto ha incassato in media, di affitti lordi, ogni appartamento che Cosmica gestisce a Milano da inizio anno, nei primi nove mesi del 2026. Con un compenso del 16-20% il property manager incassa 370-465 € al mese per ogni appartamento, prima dei suoi costi. Su 10 appartamenti sono 3.700-4.650 € al mese di compensi lordi. Sotto trovi da dove arrivano questi numeri, mese per mese, zona per zona.

Da dove vengono i numeri

Non sono stime di mercato: sono i ricavi di Cosmica Italia, la società di property management di Cosmica Group, letti dal nostro gestionale operativo il 5 novembre 2026. Periodo gennaio-settembre 2026 (ottobre non era ancora chiuso). Il dato principale usa gli 8 appartamenti di Milano gestiti per tutti i nove mesi, perché è il più solido: chi entra o esce a metà anno sporca la media.

«Ricavo lordo» qui vuol dire l'incasso dell'alloggio, per data di check-in, senza la pulizia pagata dall'ospite. Il range dice una cosa importante: a Milano lo stesso mestiere vale quattro volte tanto a seconda dell'immobile che prendi. Scegliere bene l'immobile è metà del guadagno, ne parlo in 3 condizioni per valutare un immobile.

Quanto incassa il gestore, appartamento per appartamento

Il calcolo è semplice. Il compenso si applica al lordo della prenotazione (commissioni dei portali comprese, pulizie escluse), quindi:

Il 20% è il nostro listino; scendiamo al 16-18% quando l'appartamento rende molto o quando lo stesso proprietario ci affida più unità. Come si sceglie la percentuale giusta, e perché sotto il 20% bisogna avere un motivo, è in Commissione del property manager: quanto chiedere.

Questi sono compensi lordi, non guadagno netto. Dal compenso escono il team, i software, il marketing per trovare proprietari, il commercialista, le tasse. Quanto resta dipende dal margine, ed è lì che si separa chi vive di questo mestiere da chi ci lavora 12 ore al giorno: lo spiego in Calcolare il margine di un appartamento in affitto breve.

Mese per mese: Milano non è una città da agosto

Media per appartamento, stessi 8 appartamenti, euro di affitti lordi:

Aprile, settembre e febbraio sono i mesi delle fiere e dei grandi eventi; agosto e marzo i più bassi. Per chi gestisce significa due cose: la cassa di agosto va preparata a giugno, e i prezzi dei mesi di punta si decidono mesi prima, non la settimana stessa. Come si costruisce una regola di prezzo che segue gli eventi è in Pricing dinamico per affitti brevi.

Zona e tipologia contano più della città

Sugli stessi nove mesi, contando tutti gli appartamenti gestiti in quella zona (anche per una parte dell'anno), il ricavo lordo medio al mese è stato:

E per tipologia: monolocali 1.416 € al mese, bilocali 1.930 €, trilocali 3.724 €. Un trilocale in centro vale per il gestore quanto tre monolocali in semiperiferia, con un terzo delle pulizie e dei check-in. Sono campioni piccoli, quindi leggili come ordini di grandezza, non come tariffe: il criterio per scegliere il quartiere è in Scegliere città e zona per gli affitti brevi.

Le pulizie non sono un guadagno

Un dettaglio che a Milano pesa: le pulizie le paga l'ospite, ma il margine è quasi zero. Su un bilocale paghiamo 65 € per cambio ospite e l'ospite ne paga intorno ai 70 €, IVA compresa. Chi conta le pulizie come guadagno si accorge a fine anno di averci rimesso. Il guadagno del gestore è il compenso, più gli extra venduti all'ospite (late check-out, transfer), che sono margine pieno.

In pratica: 10 appartamenti a Milano

Con i nostri numeri, 10 appartamenti medi a Milano valgono 3.700-4.650 € al mese di compensi lordi, con forti oscillazioni tra i mesi. Non è una promessa: è la media di un'azienda che lavora così da anni, e i tuoi numeri dipenderanno da zona, immobili e da come gestisci prezzi e ospiti. È però la soglia in cui un'attività inizia a pagare un collaboratore e tu puoi smettere di fare i check-in, come racconto in Quanti immobili servono per vivere di property management.

Se vuoi fare questi conti sulla tua zona, prima di prendere il primo immobile, è esattamente quello che facciamo nella consulenza strategica gratuita. Le domande rapide sono in Domande frequenti.